Nueva reglamentacion para ALQUILERES de Inmuebles

REGIMEN DE INFORMACION QUE DEBEN CUMPLIR LOS LOCADORES DE INMUEBLES, SITUADOS EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES, ESTABLECIDO POR LA RESOLUCION AGIP 439/08 DEL GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES.
Se estableció un régimen de información, que obliga a propietarios e inmobiliarias, a presentar información respecto de aquellos inmuebles que se den en locación, sublocación, cesión de uso, leasing u otro por la cual se percibe un alquiler, tratándose de inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales, profesionales, de recreo y/o con fines turísticos.
PROPIETARIOS OBLIGADOS: Resultan alcanzados por el presente régimen de información, los inmuebles ubicados en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuando el valor de la “locación”, por unidad, por locatario y por período mensual resulte superior a pesos dos mil ($ 2.000), importe neto de impuesto al valor agregado.
Se exceptúan los inmuebles destinados a vivienda.
No obstante deben informarse aquellas locaciones destinadas a viviendas cuando:
a) el propietario actúe como locador de más de dos inmuebles,
b) el monto del valor locativo mensual de ellas supere $ 3.500,00.
A los fines de la determinación del importe mensual de la “locación”, deberá adicionarse, al valor convenido por las partes, los montos que por cualquier concepto se estipulen o convengan como complemento del mismo, prorrateados en los meses de duración de la “locación”.
INMOBILIARIOS.
Asimismo, resultan obligados los sujetos que realicen la/s operación/es indicada/s por cuenta de terceros, o actúen como “inmobiliarias”.
Se entenderá que realizan la actividad “inmobiliaria” aquellos sujetos que tengan por objeto o actúen en la intermediación o corretaje inmobiliario como actividad, con prescindencia de la personería jurídica que revistan y de la actividad por la que se encuentren inscriptos (si es que lo estuvieran) en el impuesto sobre los ingresos brutos.
Las inmobiliarias, deberán informar por la totalidad de los inmuebles, o parte de ellos, que resulten objeto en “locación”, con prescindencia de si supera o no el monto de $ 2.000,00 indicado anteriormente.
Los sujetos obligados deberán producir la información por mes calendario, mediante la utilización del programa aplicativo denominado “A.G.I.P.-D.G.R. – Locaciones”, el cual generará la declaración jurada.
El programa aplicativo antes indicado se encuentra en la página web de la Dirección General de Rentas (www.agip.gov.ar/web/ventanillas/locaciones.htm)
Para mayor ilustración a continuación transcribimos el texto de la
RESOLUCION A.G.I.P. 439/08 (G.C.B.A.)

NOVEDADES ACERCA DEL TEMA SUCURSALES

INFORMACIÓN IMPORTANTE: SUCURSALES

En función de aplicar un criterio de mayor operatividad y dentro del marco de las disposiciones legales vigentes, el Consejo Directivo de CUCICBA ha resuelto que en el caso de empresas unipersonales, el límite máximo de sucursales que podrá tener a cargo cada Colegiado no podrá exceder el número de tres (entendiéndose que en ese número deberá encontrarse incluida la casa matriz). Cada sucursal deberá contar con un talonario de facturación con el número de CUIT de la casa matriz. Asimismo la habilitación municipal de cada local deberá estar a nombre del matriculado.

En el caso de las sociedades, cada matriculado integrante de las mismas podrá ser responsable de un máximo de tres sucursales (estando en este caso también incluida la casa matriz), debiéndose confeccionar una declaración jurada donde se determine quiénes son los matriculados responsables de cada sucursal.

De modo tal, que en ambos supuestos, las reservas, autorizaciones y demás papelería de cada sucursal deberá ser refrendada por el matriculado responsable.

CUCICBA

Limitan las funciones de los administradores de los consorcios porteños

Buenos Aires, Noviembre 6 de 2009

Después de la fuerte polémica desatada por el proyecto, esta noche la Legislatura aprobó la ley que limita las funciones de los administradores de consorcios y regula su desempeño en la gestión.

La iniciativa llegó esta noche al recinto con dos despachos, uno de minoría y otro de mayoría, con una diferencia principal: la posibilidad de que los administradores participaran en las paritarias de los trabajadores de propiedad horizontal.

Esa propuesta había sido impulsada por el diputado Sergio Abrevaya, que finalmente esta noche fue rechazada por el cuerpo en pleno.

El proyecto fue sancionado en general por 40 votos afirmativos y ninguno en contra y prevé el cambio a la ley 941, de creación del Registro Público de Administradores de Propiedad Horizontal de la Ciudad.

La norma fija que los administradores tendrán un mandato de un año, renovable por igual período por la asamblea ordinaria o extraordinaria por los dos tercios de los presentes o por las mayorías estipuladas en el Reglamento de Copropiedad.

En relación a los honorarios, serán acordados por el administrador y la asamblea de propietarios, sin ninguna otra entidad o Cámara que los regule.

En otro de los puntos, la nueva norma establece la obligatoriedad de los administradores de inscribirse en el Registro Público para poder ejercer, requisito que se aplica tanto a quienes lo hacen en forma onerosa como gratis.

Asimismo, dispone que los fondos del consorcio deberán ser depositados en una cuenta bancaria a su nombre “salvo expresa disposición en contrario de la asamblea de propietarios”.

Respecto de las liquidaciones de expensas, a partir de la sanción de esta ley, deberán contener detalladamente los datos del administrador, el consorcio, del personal, detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas.

En relación a los requisitos para contratar, fija la obligatoriedad de hacerlo sólo con prestadores matriculados, y el administrador también deberá poner a consideración del consorcio una descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra, por separado.

Anualmente los administradores tendrán la obligación de presentar un informe que contenga un listado de los consorcios que administra, detalle de los pagos de aportes provisionales y de seguridad social.
Fuente La Nacion

El Proyecto de la nueva Ley de Alquileres

Buenos Aires (agencia Comunas, julio 31) El nuevo Proyecto de la Ley de Alquileres presentado en el Senado Nacional por la Senadora por la Rioja, Teresita Quintela ha comenzado a ser tratado en la Comisión de Asuntos Municipales que preside, ya que esa Comisión ha sido designada como cabecera de la Ley.

La Ley Quintela modifica el plazo de las locaciones ampliándolo a 5 años para las viviendas familiares y a 6 años para los estudios y locales comerciales en vez de 2 y 3 como es ahora.

La renovación del plazo será automática, a menos que el locador tenga motivos fundados para no hacerlo.

De esta manera se solucionan los graves problemas que tienen las familias y los trabajadores que deben cambiar de lugar y de barrio cada 2 o tres a�os, alterando su vida por la voluntad de un tercero.

El precio del alquiler para el caso de las unidades actualmente alquiladas, resultara de dividir el valor de la propiedad por 150.

Este valor se tomará de acuerdo a la Tasación Fiscal o Revalúo Urbano de cada municipio, pudiendo el locador solicitar que este valor se actualice anualmente.

La búsqueda de garantías para poder alquilar se ha convertido en una verdadera e innecesaria pesadilla.

La Ley pone a los Bancos de garantes ofreciendo obligatoriamente una forma de Seguro de Caución cobrando por ello un mes de alquiler con este motivo.

Esto hace imprescindible que todos los alquileres se depositen en la cuenta especial del Banco elegido, en las fechas pactadas siendo la boleta de depósito suficiente recibo.

Los alquileres de esta manera alcanzarán las 430.000 viviendas alquiladas solamente en el área Metropolitana de Buenos Aires, con un volumen anual de facturación de más 3.500 millones de pesos que se bancarizarán sosteniendo el sistema de manera armónica ya que hoy en día esa masa de dinero circula en negro.

La Ley Quintela crea una Organización Estatal de Locaciones Urbanas para Alquilar, que tendrá la responsabilidad de construir anualmente 10 millones de metros cuadrados destinados a viviendas urbanas, estudios profesionales y locales comerciales.

El precio de estos alquileres no dependerá de un mercado que no funciona, sino del costo de cada unidad (precio del terreno más costo de la construcción) dividido por 150 para determinar el precio mensual de la locación, lo cual permite recuperar la totalidad del capital invertido en 12,5 años, y seguir manteniendo la propiedad del bien.

El mercado de los alquileres no funciona con las leyes de la Oferta y la Demanda, porque los precios aumentan vertiginosamente cuando la demanda crece, pero no bajan prácticamente nada cuando decae.

Tampoco hay simetría entre las situaciones de los locadores que generalmente pueden prescindir de esos ingresos y de los inquilinos que necesitan desesperadamente un lugar donde habitar.

A esto se agrega el hecho de que las prácticas actuales son cada vez más abusivas con las personas que necesitan una vivienda.

Por otra parte, la calidad de las viviendas urbanas, los estudios profesionales y los pequeños locales comerciales que se alquilan se han degradado a través de muchos años en que se ahorraban costos para obtener el mayor beneficio, por ese motivo también es necesario instalar nuevos estándares de calidad en la oferta, y la participación del Estado en este mercado es el método más adecuado.

El tercer factor por el cual se requiere una activa intervención del Estado en este mercado es el enorme déficit de viviendas que la oferta comercial no logra satisfacer, pues en las actuales condiciones de financiamiento, los planes para pagar una vivienda mediante la obtención de una hipoteca sobre la misma han fracasado en forma reiterada.

Es el Estado el que tiene la obligación de realizar inversiones a largo plazo para solucionar este problema, ofreciendo construcciones adecuadas, a precios accesibles y por plazos apropiados a las necesidades de la población.

A partir de la aprobación de la presente Ley, todas las unidades alquiladas en la actualidad se regirán por estos criterios, tanto en el precio de la locación, la prórroga del plazo a los previstos en la Ley y la forma de pago establecida.

Se ha hecho necesaria la intervención del Estado para regular las locaciones urbanas, porque disponer de una vivienda es una necesidad social imprescindible y sin vivienda no hay familia, sin familias no hay hijos, y sin hijos no hay Nación.

En esta etapa se citaran a las organizaciones sociales para que aporten elementos para su enriquecimiento.

Se adjunta el texto del Proyecto presentado con las modificaciones que a la fecha se le han agregado por la tarea conjunta de los otros Senadores que han intervenido hasta el día de hoy en su tratamiento en la Comisión de Asuntos Municipales del Senado Nacional

Vecinos quieren recuperar el manejo de los consorcios :

Vecinos crean asociacion: Un grupo de vecinos del consorcio de Donizetti de Villa Luro creó la asociación civil “Sufrido Consorcista” Uno de los objetivos de la entidad es canalizar el sentir de los vecinos que desean recuperar el control de los consorcios Presentaron una propuesta para modificar la Ley 13.512.

Sufrido Consorcista from Pequeñas Noticias on Vimeo.

Por que operar con inmobiliarias matriculadas

Es conveniente operar con ellas. En primer lugar y si no conocemos a la ma misma, esta esta obligada a contratar un seguro de causion por si su accionar profesional perjudicara al cliente. Tambien la persona cuenta con un lugar donde llamar en caso de haber recibido una mala atencion.
De todas formas la regla general es que la gente elige a un corredor o inmobiliaria que conoce de antemano por algun motivo.

El Costo de la Escrituracion

COSTO DE ESCRITURACION EN CAPITAL FEDERAL

* Consideraciones Previas: Tener en cuenta que antes de la firma de un Boleto de Compraventa usted debe tener solicitar en el Registro de la Propiedad Inmueble los informes de inhibiciones y dominio, para determinar si el vendedor esta en condiciones de disponer libremente del bien y conocer las condiciones regístrales del mismo (titular de dominio, gravámenes, etc).<br>Que el vendedor exhiba el Titulo de Propiedad y el Reglamento de Copropiedad y Administración.<br>Si se firmase una reserva es conveniente que esta reúna de manera inequívoca los elementos esenciales del contrato de compraventa, como el consentimiento referido a la determinación precisa del objeto de la operación, cosa, precio , modalidades, plazo de escrituración, etc, con la cláusula de que se firma sobre la base de títulos perfectos.<br>Un titulo es perfecto cuando el escribano a través de una recopilación y análisis de los antecedentes del mismo llamado Estudio de Títulos así lo determina. Tener en cuenta al firmar el boleto de compraventa, que los pagos deben efectuarse mediante deposito en un banco a nombre del vendedor, en virtud de lo dispuesto por la ley N 25.345, modificada por la 25.413, que prohíbe los pagos en efectivo por sumas mayores a mil pesos, por ello los Boletos de compraventa deben ser Bancarizados . La Escritura Traslativa de Dominio esta excluida de esta exigencia, así como la constitución, modificación y extinción de derechos reales. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires no hay obligación de sellar los boletos de compraventa. Es importante destacar que de conformidad al Articulo 1277 del Código Civil es necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer o gravar bienes gananciales. <br>Posesión: El Código Civil establece que habrá posesión de las cosas, cuando alguna persona, por si o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad, es decir tenerla a titulo de dueño, a diferencia de quien reconoce en otro la propiedad, que es un simple tenedor de la cosa.<br>IMPUESTOS Y GASTOS DE ESCRITURACION – Ciudad Autónoma de Buenos Aires<br>La alícuota es del 2.5 % del precio de la operación o de la valuación fiscal, el que fuera mayor. Este impuesto del 2.5 % es abonado mitad por el comprador y mitad por el vendedor. Están exentos hasta la suma de $ 360.000, de lo contrario se abonará el impuesto sobre el excedente del pago del impuesto los inmuebles destinados a vivienda y ser esta la única propiedad del adquirente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires; si éste fuese titular de otro inmueble no estaría exento. También están exentos los terrenos baldíos cuyo destino sea la construcción de viviendas siempre que la valuación fiscal no supere los $ 10.000. Al aspecto impositivo le debemos agregar los gastos de escribanía tales como: certificados, estudio de títulos y honorarios.<br>En la Provincia de Buenos Aires : <br>• Están gravados por el Impuesto de Sellos todos los contratos onerosos hechos por instrumento publico o privado .La alícuota es del 4 % , mitad comprador y mitad vendedor, se abona sobre el monto de escrituración o valuación fiscal, la que fuese mayor, también debe abonarse el 0.4 % de aporte notarial también mitad comprador mitad vendedor .Los terrenos baldíos pagan el impuesto

• Estan exentas del pago del mismo las adquisiciones de vivienda unica, familiar y de ocupacion permanente, si su valuación no supera los $60000, también están exentas las hipotecas por saldo de precio, hipotecas para compra, construcción y /o ampliación de la vivienda única familiar y de ocupación permanente otorgadas por entidades bancarias, cuyo préstamo no supere los $60000

* Por Ejemplo: Si la operación de compraventa de inmueble destinada a vivienda única es de $ 1.000.000, tributará el 2.5% sobre $ 400.000 y sobre $ 600.000 estará exenta.